我国房地产税收体系发展变革及其现实意义研究

我国房地产税收体系发展变革及其现实意义研究

庞一帆

（大连财经学院 经济学院,辽宁 大连 116622）

摘要

房地产行业发展如火如荼，已经成长为我国国民经济的支柱性产业，它不仅是影响国民经济发展速度的推动器，更是保证老百姓基本生活要求的有力支撑。房地产行业的良性发展关系民生大计，而有效的房地产税收体系关系房地产行业的健康走势。本文首先阐明我国房地产税收体系发展历程，而后以问题为导向，分析房地产税收体系存在的问题，明确房地产税收体系的整改原则，并据此提出我国房地产财税政策的完善建议。

关键词：房地产；税收体系；改革

前言

房地产税收政策的作用是调整房地产多方经济主体之间的利益关系，强化国家宏观调控，进而实现我国房地产经济运行机制的优化和完善。随着社会经济的不断改变，为了适应新时代下房地产产业发展，要结合我国国情和产业发展现状，不断调整和创新房地产政策，满足各方面要求，为我国经济的快速发展提供重要保障。

一、我国房地产税收体系发展历程

（一）初步形成

政府在1978年重新调整和改革了新的住房制度，表示居民可以自主的建房和购房，并受法律保护，任何人不得强制占有或变卖。紧接着1984年开始实施城镇土地有偿使用制度和分配住房货币制度，开始推行城镇居民商品住房的试点，与此同时，我国相关的房地产税收已慢慢兴起且市场资源配置也逐渐成熟化。新中国成立不久后国家也慢慢注意到了房地产市场的发展前景所以决定在1984年开始实行分税制，同时这标志着我国房地产税制已经初步形成，政府在1990年发布《土地管理法实施条例》来整顿房地产市场和推进土地使用制度的改革。

（二）发展阶段

房地产行业的稳定发展对国民经济起着重要的作用。所以，1993年发布了《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》来进行宏观调整和规范市场行为。1996年我国开始推行住房公积金，与此同时，政策性贷款制度也逐步完善，有效的解决了百姓购房难的问题。1998年国家调整房地产开发资金的结构来发展经济适用房，并且个人换购住房还可免征个人所得税、契税减半。地方政府需要扶持某些新兴产业所以也就需要其他行业来带动地方经济。基于之前对土地资源的浪费和当前房价的猛涨，2003年开始，不仅恢复了对土地增值税的征收还增加了对出售房屋征收房地产税。新一轮的房地产市场格局发生了变化，导致房地产市场又出现了新的问题，国务院召开紧急会议后决定在2005年取消房贷优惠政策并且上调了对金融机构的贷款利率和存款利率，国税局也通过对二手房的转让来征收个人所得税并借此来重新整顿二手房市场。

（三）成熟阶段

房价的猛涨让政府和百姓担忧，央行规定自2010年起，家庭的第二套住房的首付不低于总价的40%，个人出售自己居住的住房且没有满5年的将全额征收营业税没有优惠，出售已经有了5年的普通居民住房会实行免征营业税以资鼓励。财政部也决定在2011年对住房公积金利率进行适当上调，同时决定将上海和重庆作为试点城市正式实施房产税。国务院觉得之前试点房产税的可行性较高所以决定在2013年增加房地产税的试点，也对二手房交易的个人所得税的征收作出了相关整改。2016年银监会决定降低对不实施限购住房的城市的住房首付比例且对出售个人住房两年以上的免征营业税。

二、房地产行业税收基本情况简介

（一）房地产税收的分类

所谓的房地产税是指一种财产税，其计税的依据主要有两种：一是以房产和地产为课税客体的计税方式；二是通过开发房地产所进行的经营流转行为为依据的计税方式。

1.房地产的税种

（1）房产税的含义：房产税是一种财产税，是针对房产的剩余价值而向房产产权人征收的的一种赋税。

（2）所谓的土地增值税的也是众多的税收中的一种，这种税收是在转让土地使用权，或者将建筑物进行出售的情况下所产生。

（3）契税的征收对象主要是不动产，且是在其所有权发生转移的情况下，而向不动产的产权人征收的一种财产税。

2.与其相关的其他税种
　　（1）所谓的增值税是指将原有的营业税的应税项目做出相应的改动，让其成为缴纳增值税，增值税的纳税部分不仅包含了产品；而且还包含了相关的服务，在这一过程中，纳税人不需要重复的进行纳税。

（2）所谓的企业所得税指的是某一时间段，针对企业所获得的净收入而进行征收的一种税收。

（3）个人所得税的征收对象是自然人通过自己的方式获得的各种收入所需要缴纳的税收。

（二）税收之间的矛盾

房地产税的存在加强了对房地产市场的调控，与此同时也大大改善了土地资源的合理利用不至于让投机者趁机占便宜。大部分地方政府的财政收入就是通过大量卖地来赚取未来70年的土地出让金，大家都知道的是个人买卖的房屋只有70年的使用权而没有房屋的所有权，这对买地买房的消费者来说并不公平也加重了他们的税收。因此，各个税种之间的征税也造成他们相互矛盾，其实消费者在买房时缴纳的哪些税他们自己也不明白怎么回事就付完了土地出让金，因为是政府要求，所以他们觉得理所应当的在每年征收物业税，这就造成二次征税，加重了消费者的负担。

三、房地产税收改革的现实意义

（一）控制房产的价格，对贫富之间的差距进行相应的调节

从房地产行业的角度来看，房价越高，获得的利润就越高。房产税的税收，从消费环节开始，不断的向持有转变。征收房产税，能够在一定程度上能够对持有成本进行提升，同时减少相应的预期收益，这种情况下，房地产的投资需要也会得到有效的遏制。同时对投资者做出相应的引导，让其能够将资本投入到其他方面，譬如教育和相关的基础设施方面，帮助其更快的发展。截止到目前，我国的仍然存在很大的贫富差距，没有对房子进行合理的分配，这种情况下，就会对社会的发展造成一定的影响。而征收房产税能够促进社会的发展。房地产税是直接征收的一种税收，而不是间接的，这种税收能够在一定程度上对收入的分配差距进行调节，不仅能够促进政府的二次分配，而且还能够加快社会发展的步伐。

（二）适当的减少地方税收，减少其对土地财政的过分依赖

我国的税收经过法定化之后，又迎来了2016年的营改增，这也就导致了我国缺失了多种地方财政主体税种，进而给地方政府带来很大的财政压力。如果地方政府无法找到一种税源，让其能够和营业税相匹配，那么就必须对地方和中央现有的税收体系进行相应的改革，譬如改革房产税等。如果在这种情况下，还是无法找到一种税源，能够和营业税相匹配，就会加大地方的财政压力和政府的债务，这种情况下，对房产税进行改革，就能够将地方的积极性充分的调动起来，让税收的征收工作更加的灵活。从地方的财政来看，其的财政来源主要是房地产行业，在这一过程中，地方政府不仅获得了较高的利润，而且也让财政的税收得到了增加，但是这种利润的获得却伤害了广大的消费者和急需房子的人员。

（三）对楼市所产生的作用

房地产不仅可以使用，而且还能够用来投资。这也是房地产所具有的两个功能属性，但是当今社会，房地产逐渐的偏向投资这一属性，从这方面来看，其对房产的刚需者造成了严重的影响，从古到今，我国人们都非常看重房子和土地，但是不断增加的房地产投资，也加快了房子价格的上涨。这种情况下，征收房地产税务，不仅能够提高开发商的成本，而且还会将预期的收益降低，进而降低投资者对房地产的投资，最终从当前市场的供求关系出发，实现降低房地产的目的。从某种程度上来讲，不仅对炒房者带来了一定的打击，而且还降低了炒房的预期收益，增加了现存的风险。当今社会，部分的开放商和炒房者对房子进行恶意的囤积，既减少了房源，又让房价得以提升。一定程度上就会提升开放商等持有房价的成本。

四、我国房地产行业税收政策存在的主要问题

（一）税制整体上出现的问题

1. 房地产税制设置不合理

当前阶段，我国有11种税收，这些税种都和和房地产行业息息相关，各税种之间部分主辅，重叠设置，虽然税种不同，但是却设立了相同的税基，这种情况下，就会出现严重的重复征收税收的情况。当前，房地产交易过程中，会出现其他的情况，譬如各种税费之间进行交叉，费中含有税收等，其中，土地闲置税就是费中有税情况中的一种，从其他国家的角度来看，这种税被当做空地税进行管理，而我国却将其当做是一种费用来进行管理。而从城镇的角度，这种土地税也被当做地租，虽然不能完全划归为税收，但是在我国却也是被当做了税收。

2. 没有设置合理的税收环节，流通和保有环节的税负也不均衡

针对表4-1进行分析，从中可以看出，2014年我国保有环节和流转环节所产生的税收的比例之间，没有太大的差距，现有的差距也不足10%，从2014年开始，一直到2021年，保有环节所占的比重开始出现了下滑，但是这种情况到了2020年，又出现了上升。即使是这样，2021年，保有环节和流转环节的税收占比也达到了29.9%和70.1%，流转环节的税收高出了保有环节2倍多，出现了严重的税负不均衡的情况，相较于其他国家，我国的税负所占的比重要高出很多。

表4-1 保有环节和流转环节税收比例情况

数据来源：中国统计年鉴。

3. 立法层次低，税权划分不合理

当前，和房地产相关的税收一共有11个，其中暂行条例有9个，这些条例都是由国务院颁布，且没有及时的对这些条款进行修正，但是缺乏一定的实效性，也没有很高的立法层次，很多情况下，也不能对其进行强制实施。

（二）税收征管中存在的问题

1. 房产登记制度不健全

要想对房地产税制体系进行完善，就必须对房地产登记制度的信息进行共享。但是在我国，建立了房产登记制度的地区并不多，有些地区之间还没有建立这种信息的共享机制，无法对信息进行实时的共享，这种情况下，不仅加强了私有财产的隐瞒性，而且还会让收税的征收工作更加的艰难，最终导致税源出现严重的流失。

2. 不完善没有完善的房地产评估体系

当前，我国房地产的计税依据主要是房产的交易价格，而不是房产的评估价格。这种情况下，就会加剧房产市场的价格波动。因此，当前市场拥有的房地产评估机构无法满足当前行业评估的标准。

五、我国房地产税收体系改革的建议

（一）简化和完善各环节房地产税费项目

1. 完善房地产保有环节的各种税种

从保有环节来看，我国不仅开设了房产税；而且还开始了城镇土地使用税。第一，相关部门考虑将城镇土地使用税免除，并将其和房产税合并到一起。第二，分次支付土地出让金。第三，如果条件允许的情况下，可以征收遗产税和空地税。征收空地税的土地必须是城市中闲置一年以上的土地，这种情况下，不会对土地资源造成浪费。遗产赠与税能够在对社会的财富分配进行调节的同时，还能让税收得到相应的增加。

2.从流转环节来看，完善和房地产相关的各种税种

对土地增值税进行改革，对税率进行降低的同时还能够对累进的级数进行相应的减少，并对计征方法进行简化，同时在二手房交易市场上使用土地增值税，充分发挥二手房市场具有的增值职能。其次，房地产印花税的取消过程要循序渐进，同时将其和契税合并到一起。

3. 对现有的税费进行改革

在对税费结构进行调整的过程中，可以通过费改税的方式，来让收费项目更加的简化，同时减少板式流程，让每一个纳税人都能够对自己所纳税项目有一个详细的了解，避免出现重复征税的现象，在征收管理的过程中，可以将土地的使用费用纳入到地租体系中，对整个收费流程进行严格的监督和管理。

（二）对房地产税相关的各种制度进行进一步完善

1. 建立相应的房产登记制度，并对其进行完善

要想对房产登记制度进行完善，就必须建立相应的信息共享机制，纳税人的所有房产指的是不同地区内的所有房产，这种情况，各地区之间必须建立相应的信息共享机制，并在互联网的帮助下，对相关房产信息进行共享，并在网络的帮助下，对其进行监督和相应的管理。

2. 对房地产评估体系进行完善

当前，我国主要通过交易价格来对房地产产业进行计税，这种方式无法满足当前市场价格的需求，要想让我国房地产业的税制体系更加的规范，就必须要有可靠的计税依据，这种情况下，就可以将准确的评估价格作为计税的标准，同时严格的管理相关的评估部门，并对其进行监督。

总结

我国的房地产经济在社会经济的带动下，也迎来了快速的发展，这也使得社会各界开始投入大量的资金到房地产行业，这些行业在长期的发展过程中，积累了众多的经济风险，这些风险同时影响着我国社会经济的发展。房地产税制的制定，不仅能够对我国国有的土地资源进行合理的配置，而且还能对我国的收入分配进行合理的调节等。对房地产税种中出现的问题进行研究，找出产生这种问题的原因，并制定出相应的解决对策，从社会化财税体制改革，以及对我国实行现代化建设的角度来看，具有一定的促进作用。

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