国有企业经营性房产租赁流程风险管控研究

国有企业经营性房产租赁流程风险管控研究

杨建华

国网四川省电力公司攀枝花供电公司 四川省 攀枝花市 617000

摘要：随着国有企业经济体制改革的不断深入，企业间合并重组成为常态。在此过程中，企业需整合一定存量的国有企业经营性经营性房产资源，故房产租赁就必然成为国有企业的经常性经济活动和关注的经营对象。由于国有企业从事房产租赁业务的管理经验不足，尤其在房产租赁流程、内部管控等方面暴露出诸多风险问题。因此管控好房产租赁流程风险，对促进企业房产租赁经营市场持续健康发展，实现国有资产的保值增值，具有深远意义。

关键词：经营性房产；租赁流程；风险管控

国有企业经营性房产租赁是指占有使用房产的国有企业，在不影响正常经营的前提下，将存量房产对外出租，获取资产收益的行为。在房产租赁的招租过程中，须遵守程序规范、公开公平、依法监督的原则。

1.国有企业经营性房产租赁的意义

国有企业肩负着促进国有资产保值增值，推动国有资本做强做优做大的责任，但是因为历史的原因，存在一定的存量资产如国有企业经营性房产，极大地消耗着企业管理资源。为深入贯彻十九大报告提出的“推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，提高全要素生产率”的要求，通过充分发掘价值、深度租赁资产为出发点，对国有企业经营性房产进行清查盘点、租赁，实施国有企业经营性房产租赁，探索建立对长期国有企业经营性资产的经营租赁机制，从而优化存量资产结构，提升国有企业经济运行质量。

2.国有企业经营性房产租赁流程风险管控

国有企业经营性房产租赁管理工作是一项涉及房建、经营、安监、企法、财务等多部门，多专业的综合性管理工作，在基层单位管理实践中引入全生命周期管理理念，将国有企业经营性房产租赁项目管理分为开发审批、招商签约、出租经营、终止清退四个阶段，让管理活动贯穿国有企业经营性房产租赁项目从诞生到消亡的全过程。

2.1国有企业经营性房产租赁项目开发审批阶段管理要点

2.1.1国有企业经营性房产租赁项目开发阶段管理要点

首先要关注国有企业经营性房产产权产籍资料是否齐全，按照有关规定对外出租的国有企业经营性房产必须是各单位拥有所有权或国有企业经营性房产使用权的合法国有企业经营性房产资产。

其次要关注国有企业经营性房产及附属设施是否安全合用，这是国有企业经营性房产租赁项目安全管理的基础，国有企业经营性房产自身结构及附属设施符合出租条件，才能对外出租。

2.1.2国有企业经营性房产租赁项目审批阶段管理要点

国有企业经营性房产租赁管理办法将国有企业经营性房产租赁项目分为招商前置审批项目和自主备案项目两大类，招商前置审批项目需满足以下任意一条件：（1）国有企业经营性房产租期超过一年或住宅配套国有企业经营性房产租期超过三年的；（2）国有企业经营性房产出租单体面积超过200平方米的；（3）国有企业经营性房产租金单体合同金额超过20万元的。除需前置审批项目已外的国有企业经营性房产租赁项目实行自主备案制。

招商前置审批项目按照经营事项授权管理的规定，已超出基层站段决策范围，应在本单位履行 “三重一大”决策程序,本单位审议通过后，报相关部门审批，待审批通过后方可对外出租。该阶段国有企业经营性房产租赁管理人员应关注国有企业经营性房产租赁项目的面积、租期、金额是否属于审批范围，按照相关规定办理，依法合规办理国有企业经营性房产租赁业务。

国有企业经营性房产租赁自主备案项目是经营事项授权管理规定中基层单位权限内的租赁承包事项，是重大资产处置事项，属本单位“三重一大”决策范围，应按照项目所在单位 “三重一大”决策程序办理相关审批手续，之后按照本单位国有企业经营性房产租赁管理办法执行。

2.2国有企业经营性房产租赁项目招商签约阶段管理要点

基层单位按照《资产资源招商管理办法》履行招商程序,属前置审批项目的，需审批通过后才能开展招商活动。

国有企业经营性房产租赁项目在平台招商程序履行完毕且确定中商人之后，应签订正式的国有企业经营性房产租赁合同。国有企业经营性房产租赁合同按照公布的合同标准文本，结合国有企业经营性房产租赁项目实际情况拟定合同条款，经本单位法律部门审核后方可签订正式合同。合同的签订是规避风险的方法之一，但也是风险、纠纷易发生的方面。因此加强、规范合同条款的制定，也是维护了租赁双方的权利和义务，从而尽可能降低纠纷的发生。在房产租赁过程中，须统一合同文本，对押金、付租方式、免租期、租金递增等方面必须严格控制、明确要求。不能因承租方信用良好或关系相熟，而免收押金、后付租金或租赁期间租金无递增。另外，租赁期限不宜过长，一般控制在五年以内，因特殊情况的，最多不得超过十年。市场变化快，经济发展迅速，企业无法准确预测远期的租金增长率。为保证租赁价格保持市场化水平，也为了防止资产失控显现的发生，应严格控制租赁期限。在审核承租方资信、租金定价和招租过程中都实施了监管，建立了资产管理部、财务、法律、工程、纪委等多方向共同管控的风险防控监督机制。为将共同管控延续到合同签订环节中，在合同签订环节实行合同会

签制，制定统一的合同审批表，由经手人填写，相关部门主管领导对合同条款进行审核，审核无误后签字确认，交总经理审批后盖章。这样既可以提高事前控制，降低企业各种风险，又可以做到过程留痕，规范程序。

2.3国有企业经营性房产租赁项目出租经营阶段管理要点

国有企业经营性房产租赁项目在出租经营期间，国有企业经营性房产出租人应加强日常管理，定期开展巡视检查。第一重点关注国有企业经营性房产结构、状态是否正常；第二重点关注承租人有无私搭乱建行为；第三重点关注消防设施设备是否能够正常使用，消防通道是否畅通；第四重点关注承租人经营状况是否良好，经营范围是否合法合规。

国有企业经营性房产租赁项目在出租经营期间，国有企业经营性房产出租人应加强绩效考评控制。为促进房产租赁业务经济效益的提高，有效防止国有资产失控现象，切实达到资产安全使用的目的。企业将日常租金收缴及拖欠租金的催收明确责任人，同时将租金收缴率、欠租收回率、是否新增违章建筑、出租资产是否发生安全事故等项目纳入绩效考评中。

2.4国有企业经营性房产租赁项目清退阶段管理要点

国有企业经营性房产租赁项目在合同终止后，出租人应当按照合同约定将国有企业经营性房产恢复原状，具体按照合同约定办理。此阶段第一应重点关注国有企业经营性房产结构、设施设备有无异常，如有异常是否是承租人造成的；第二出租人是否有遗留物品，清理遗留物品所需费用；第三国有企业经营性房产水、电、暖、气等能源消耗项目是否存在欠费；第四国有企业经营性房产租金是否结清；第五如有国有企业经营性房产租赁押金，需确认国有企业经营性房产收回后不再产生拆除、清理等相关费用后，方可办理退款。

3.结束语

国有企业经营性房产租赁管理工作是一项涉及多部门、多专业的系统工程，需要组建专业化的管理机构，培养专职专业的管理队伍，明确岗位管理责任。从闲置房产的开封谋划、国有企业经营性房产出租的审批，到网上招商对承租人的选择，最终签订租赁合同及后期经营中的日常管理等各各环节入手，引入安全风险防控机制，建立管理考核制度，加强对国有企业经营性房产租赁项目全生命周期的管理，确保国有企业经营性房产资产安全和使用安全，促进国有企业经营性房产租赁管理工作有序、合法、高效开展，从而实现铁路运输企业国有企业经营性房产租赁业务的健康持续发展，实现安全生产和经济效益双赢的目标。

参考文献：

[1]周寒晖. 国有企业经营性房产租赁理现状分析及对策浅析，百科论坛，2020（14）：135.

[2李晓杰. 国有企业经营性房产租赁管理工作现状及对策分析[J]. 中国科技博览, 2016(2):149.